최근 정부가 시행하는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계는 금리 상승 리스크를 반영한 금융 규제 조치입니다. DSR은 개인의 연간 소득 대비 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 의미하며, 금융권의 대출 심사에서 중요한 기준입니다.
주요 내용
- 시행일: 2025년 7월 1일
- 적용 대상: 은행 및 제2금융권의 모든 주택담보대출, 신용대출 등 가계대출 전체
- 스트레스 금리: 기존 금리에 1.5%를 추가 적용하여 계산 (지방 주담대는 2025년 연말까지 0.75% 적용)
- 예외사항: 2025년 6월 30일까지 계약된 주택담보대출 및 집단대출은 기존 2단계 기준 유지
목적과 기대 효과
이 제도의 목적은 향후 금리 상승에 대비하여 가계부채의 안정성을 강화하는 것입니다. 스트레스 금리를 반영함으로써 대출 한도를 축소하고, 과도한 대출과 부동산 시장 과열을 방지하고자 합니다.
실제 영향
연소득 1억 원을 기준으로 수도권의 혼합형 주택담보대출의 경우, 2단계에서는 약 5.94억 원의 대출이 가능했지만, 3단계 적용 시 약 5.74억 원으로 약 3000만 원가량 축소됩니다. 특히 고정금리 대출로 전환을 유도하여 금융 리스크를 줄이려는 목적도 있습니다.
DSR 계산 방법과 40% 기준의 의미
DSR(총부채원리금상환비율)은 개인의 연간 소득 대비 각종 대출의 연간 원리금 상환액(원금 + 이자)의 비율로 계산됩니다.
DSR = (주담대 연간 원리금 상환액 + 신용대출, 기타대출 연간 원리금 상환액) ÷ 연간 소득 × 100%
- 40% 기준은 연소득 대비 연간 원리금 상환액이 40%를 넘지 않도록 제한하는 것을 의미하며, 대출 금액이 1억 원을 초과하는 경우 이 기준이 엄격하게 적용됩니다.
예) 연소득이 5,000만 원이라면, 연간 상환 가능 한도는 2,000만 원 이내여야 합니다.
- 신용대출의 경우에는 대출 잔액에 일정한 상환 가정 방식(예: 잔액 × 20% + 이자율)을 적용하여 연간 상환액을 산출합니다.
스트레스 금리와 실제 이자와의 관계
스트레스 DSR에서 말하는 '스트레스 금리'는 실제 적용되는 금리가 아니라, 대출 한도를 계산할 때 가상의 금리를 가산하여 산정하는 개념입니다. 따라서 실제 대출 금리에는 영향을 주지 않으며, 단지 대출 한도를 줄이기 위한 조치입니다.
즉, 금리가 오를 수 있다는 가능성을 가정해 DSR 계산을 더 엄격하게 적용하는 것이며, 실제 이자율에는 직접 영향을 미치지 않습니다.
하지만 기준금리가 하락할 경우 실제 원리금 상환액이 감소하게 되어 DSR 수치에는 유리하게 작용할 수 있으나, 스트레스 금리는 여전히 유지되어 일정 수준 이상으로 대출이 확대되지 않도록 하는 역할을 합니다.
대응 방안
- 6월 이전 대출 계약 체결로 기존 조건 유지
- 혼합형보다는 고정금리 상품 선택
- 개인의 금융 계획 재조정 필요